Πως φορολογείται το εισόδημα από μισθώσεις τύπου Airbnb (με παραδείγματα) [οδηγός]

Οι μισθώσεις αυτές αποτελούν νέα ειδική κατηγορία αστικών μισθώσεων για χρήση κατοικίας υπό τη μορφή της προσωρινής διαμονής, εφόσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι μισθώσεις αυτές διαφοροποιούνται από τις μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων του Ν. 4276/2014 (συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων ενοικιαζόμενων δωματίων), η εκμίσθωση των οποίων γίνεται αποκλειστικά ως επιχειρηματική δραστηριότητα και συνοδεύεται από παροχή και άλλων υπηρεσιών.

Οι φορολογικές υποχρεώσεις επίσης διαφοροποιούνται στο πλαίσιο αυτού του νέου τύπου μισθώσεων.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 39Α που προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013), η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

Φυσικά πρόσωπα

Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, φορολογείται σύμφωνα με την κλίμακα των εισοδημάτων από ακίνητα, δηλαδή με την ακόλουθη:

• 0 – 12.000 ευρώ: 15%
• 12.001 – 35.000 ευρώ: 35%
• 35.001 ευρώ και άνω: 45%

Εάν το συνολικό εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, επιβάλλεται και ειδική εισφορά αλληλεγγύης με κλιμακούμενους συντελεστές από 2,2% έως 10%, ανάλογα με το σύνολο του φορολογητέου εισοδήματος του φυσικού προσώπου.

Νομικά πρόσωπα

Για τα νομικά πρόσωπα, το προαναφερθέν εισόδημα ακολουθεί τη φορολόγηση των εισοδημάτων από επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή φορολογείται με 29% από το πρώτο ευρώ.

ΦΠΑ και τέλος διαμονής

Οι μισθωτές κατοικιών με βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσονται του τέλους διαμονής, ενώ το εισόδημα που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

Εξαιρέσεις

Δεδομένου ότι οι εκμισθωτές των ενοικιαζομένων επιπλωμένων δωματίων-διαμερισμάτων θεωρείται ότι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα, εκτός του φόρου εισοδήματος υπόκεινται τόσο σε ΦΠΑ (13%) όσο και σε τέλος διαμονής. Οι συγκεκριμένοι εκμισθωτές δεν απαιτείται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής εφόσον διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, το οποίο πρέπει να αναρτάται τόσο στις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων όσο και σε κάθε άλλο μέσο προβολής (π.χ. εταιρική ιστοσελίδα).

Πρακτικά παραδείγματα

Φυσικό πρόσωπο εκμισθώνει μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης ακίνητο με ετήσιο μίσθωμα 15.000 ευρώ.

Α. Εάν δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες στο μισθωτή (εισόδημα από ακίνητη περιουσία):

• Φορολογητέο εισόδημα 15.000 – (15.000 x 5%) = 14.250 ευρώ *
• Φόρος κλίμακας = (12.000 x 15%) + (2.250 x 35%) = 2587.50 ευρώ
• Εισφορά αλληλεγγύης = (12.000 x 0%) + (2.250 x 2,2%) = 49,50 ευρώ

* Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, το 5% του εισοδήματος από ακίνητα αφαιρείται για να καλύψει δαπάνες συντήρησης/ανακαίνισης κλπ που πραγματοποιούν οι κύριοι/επικαρπωτές των ακινήτων

Β. Αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες στο μισθωτή (εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα):

Φυσικό πρόσωπο εκμισθώνει μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης ακίνητο με μίσθωμα 15.000 ευρώ. Έστω ότι πραγματοποίησε δαπάνες για το διαμέρισμα ποσού 2.500 ευρώ.

• Φορολογητέο εισόδημα 15.000 – 2.500 = 12.500 ευρώ **
• Φόρος κλίμακας = 12.500 x 22% = 2.750 ευρώ
• Εισφορά αλληλεγγύης = 11 ευρώ
• Προκαταβολή φόρου = 2.750 ευρώ

** Στο παραπάνω φορολογητέο εισόδημα θα υπολογιστούν στην επόμενη χρήση και εισφορές ΕΦΚΑ-ΟΑΕΕ κατά περίπτωση.

Πρόστιμα

Επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές των ακινήτων. Για κάθε μία από τις παρακάτω παραβάσεις:

• Παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
• Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής.
• Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) στην ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους Διαχειριστές, για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Επίσης, επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.