Logistics: Μπαράζ επενδύσεων και το 2025 - η «ακτινογραφία» της αγοράς και οι τελευταίες τάσεις

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία από το Παρατηρητήριο Αξιών GEOAXIS για το 2025, προβλέπεται η συνέχιση αυτής της πορείας, με αύξηση των ενοικίων στις σύγχρονες αποθήκες (βρισκόμαστε ήδη στα επίπεδα των 5,50 euro/τμ/μήνα), αν και με ηπιότερο ρυθμό, και σταθεροποίηση των αποδόσεων κοντά στο 6,75%.

Οι προοπτικές παραμένουν ιδιαίτερα θετικές, ειδικά αν η Ελλάδα ενισχύσει τον ρόλο της ως συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη.

Η μεγάλη εικόνα

Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας.

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της μελέτης η οποία διεξήχθη από τις εταιρίες Tritax EuroBox plc και Savills UK το Σεπτέμβριο του 2024, συμπεραίνεται ότι, παρά την οικονομική αβεβαιότητα, το 53% των χρηστών θεωρεί ότι οι επιχειρηματικές συνθήκες είναι πιο ευνοϊκές συγκριτικά με έξι μήνες πριν.

Οι απαιτήσεις σε θέματα ESG (με περισσότερους κανονισμούς και αυστηριοποίηση να διαφαίνονται στον ορίζοντα) δημιουργεί αβεβαιότητα στο 69% των χρηστών, ενώ το re/near-shoring θα αποτελέσει πολυετή κινητήρια δύναμη της ζήτησης.

Η αύξηση των ενοικίων καθώς επίσης το κόστος της ενέργειας και της εργασίας είναι από τις μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι χρήστες με ποσοστό 36% και 35%, αντίστοιχα.

Η απορρόφηση του διαθέσιμου όγκου αποθηκών και βιομηχανικών κτιρίων στην Ευρώπη έφτασε τα 13,6 εκ. τμ. το πρώτο μισό του 2024 αυξημένη κατά 5% από την εποχή της πανδημίας. Η κενότητα αυξήθηκε κατά 6% το πρώτο μισό του 2024. Το 58% των χρηστών που θα αναζητήσουν νέο χώρο αναμένει ότι θα χρειαστεί χώρο μεγαλύτερο των 10.000τμ., σε σύγκριση με το 87% του 2023.

Το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον για επέκταση εξακολουθεί να βρίσκεται στην καρδιά της Ευρώπης. Οι τρεις πρώτες χώρες προτίμησης των χρηστών είναι: η Γερμανία με ποσοστό 65%, ακολουθεί η Γαλλία με 56% και τρίτη η Ισπανία με 54%.

Η Ελλάδα προς το παρόν βρίσκεται εκτός της επενδυτικής εικόνας λόγω εξαιρετικά μειωμένης προσφοράς.

Η Ελλάδα

Οι υπηρεσίες αποθήκευσης συνολικά και μεταφοράς εκτιμάται ότι κάλυψαν το 94% της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών logistics προς τρίτους το 2021.

Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης χωρίς ψύξη κάλυψαν μερίδιο της τάξης του 48% και οι αποθηκεύσεις με ψύξη απέσπασαν το 13%. Ακολούθησαν οι υπηρεσίες διανομής αποσπώντας μερίδιο 33% την ίδια περίοδο.

Το 41% της συνολικής αγοραίας αξίας για το 2021 προήλθε από τον Βιομηχανικό τομέα (εταιρίες που δραστηριοποιούνται στο πετρέλαιο, την ενέργεια, τσιμέντο & κατασκευές, μεταποίηση κλπ.) ενώ το 59% προήλθε από τα Super Markets και τον Εμπορικό τομέα.

Η διακίνηση των εμπορευμάτων στην Ελλάδα, γίνεται κυριώς μέσω του οδικού δικτύου με ποσοστό 67%, ενώ ακολουθούν οι θαλάσσιες μεταφορές με ποσοστό 32,7% εξαιτίας του μεγάλου αριθμού νησιών στον Ελλαδικό χώρο.

Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι.

Στην Αττική όπου βρίσκεται περίπου το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών, η γεωγραφική κατανομή έχει ως εξής:

Υφιστάμενο Κτιριακό Απόθεμα

Εν γένει, η ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο γεγονός ότι οι σημαντικοί προμηθευτές 3PL έχουν επενδύσει σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα και καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα ακίνητα.

Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics στην Ελλάδα υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003-2009, ενώ αυτή η επέκταση πλαισιώθηκε από επενδύσεις σε νέα ή αναβαθμισμένα υλικά κτιρίων, εξοπλισμό αποθήκης και μηχανήματα, συστήματα διαχείρισης, ασφάλεια και αυτοματισμό. Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, δεν έχει αυξηθεί.

Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000τ.μ.

Υποδομές: Μικρού μεγέθους αποθήκες, εγκαταστάσεις - ο ρόλος του Θριασίου

Σύμφωνα με στοιχεία μας αλλά και σχετική έρευνα της Proprius, το πρώτο εξάμηνο του 2024 μισθώθηκαν πάνω από 200.000 τ.μ. νέων logistics, με τη διαθεσιμότητα κενών χώρων να παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη, κάτω του 3%. Σήμερα υπολογίζουμε αναπτύσσονται πάνω από 400.000 τ.μ. νέων κτιρίων, τα περισσότερα εκ των οποίων έχουν ήδη βρει χρήστη.

Στο μέγεθος αυτό δεν υπολογίζεται το «Θριάσιο Ι» το οποίο θα προσθέσει επιπλέον 260.000τμ. Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τµ, ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου.

Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9μ γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10μ. στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση.

Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.

Κόστος Κατασκευής - πιο σύνθετο σε σχέση με παλιά

• 60-100 ευρώ/m2 μονάδας: για τις εγκαταστάσεις και όλες τις διαμορφώσεις περιβάλλοντος χώρου.

• 550-650 ευρώ/m2 μονάδας: για το βασικό κτίριο που περιλαμβάνει τα κόστη σχεδιασμού, μελετών, αδειοδοτήσεων, επιβλέψεων.

• 300-450 ευρώ/m2 μονάδας επιπλέον: για τις εγκαταστάσεις διοίκησης - γραφεία, ηλεκτρομηχανολογικούς χώρους.

Με βάση τα παραπάνω ένα ενδεικτικό κόστος μπορεί να κυμανθεί μεταξύ: 650€/τμ 750€τμ (αποθήκες τύπου Ζ3) που αφορά κατασκευή με το κλειδί στο χέρι για το σύνολο της μονάδας. Σημειώνουμε πως στο κόστος αυτό περιλαμβάνονται μόνο οι εργασίες που αφορούν στην κατασκευή του κτιρίου και κανένα κόστος εξοπλισμού, ούτε και το κόστος γης.

Η εποχή που τα αποθηκευτικά κτίρια αποτελούσαν τις απλούστερες, γρηγορότερες και φτηνότερες κατασκευές έχει παρέλθει.

Η λογική του one type fits all έχει ξεπεραστεί καθώς όλο και περισσότερο δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στα συστήματα αυτοματισμού και ψηφιοποιήσης (digitalization).

Στην αυγή του 2025, το κόστος κατασκευής είναι δύσκολο να προβλεφθεί μεσοπρόθεσμα, καθώς υλικά (προμήθεια και κόστος), χρηματοδότηση και πληθωρισμός αποτελούν παράγοντες αβεβαιότητας.

Προσφορά, ζήτηση και αποδόσεις

Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 6,75% -7,00% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής.

Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για
προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2025.

Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις), οδηγεί τους επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistic.

Μισθώσεις

Οπως επισημαίνεται, στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων ή στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί το πλείστον παλιά, μικρά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές
ακίνητα.

«Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήσαμε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2024, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5,27 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,50 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,83 €/τμ/μήνα.

Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3,25 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,83 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,81 €/τμ/μήνα. Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,81-5,27 euro/τμ/μήνα. Θεωρούμε πως μισθώσεις πάνω από 4,5 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών.

Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρει η έρευνα.

Δεν υπάρχουν ακίνητα για ενοικίαση

Οπως λέει η Geoaxis σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. Στις αρχές του 2025, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα στα επίπεδα των 5,5 euro/τμ/μήνα. Η τιμή μίσθωσης στην Ελλάδα υπολείπεται σημαντικά από τα Ευρωπαϊκά επίπεδα όπου η μέση τιμή μίσθωσης βρίσκεται στα 8,0 – 10,0 euro/τμ/μήνα. Οι υψηλότερες τιμές αναφέρονται στο Λονδίνο με πάνω από 20 euro/τμ/μήνα.

Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήθηκε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2024, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5,27 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,50 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,83 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3,25 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,83 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,81 €/τμ/μήνα.

Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2025 όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις πάνω από 2 δισ ευρώ, σε Αττική και Θεσσαλονίκη.

Εκτός της μίσθωσης προϊόν δεν υπάρχει και για αγορά με μια αποθήκη σήμερα να πωλείται με τιμή μεγαλύτερη των 1.000 euro/τμ.

Οι 6 προκλήσεις του αύριο

Είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι η πανδημία έδρασε ως επιταχυντής των τάσεων που υπήρχαν στην αγορά των αποθηκών τα τελευταία χρόνια.

Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο.

Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα.

Η αγορά στην Ελλάδα, αν και εξαιρετικά μικρή σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, θα ακολουθήσει την ίδια θετική πορεία. Η ζήτηση θα δυναμώσει και άλλο, ενώ προβλέπουμε σημαντική αιχμή για τους χώρους ψυχρής αποθήκευσης τα επόμενα χρόνια.

Ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αντιμετωπίσει 6 κορυφαίες προκλήσεις οι οποίες συνοψίζονται στα παρακάτω:

• Η διαθέσιμη γηγια νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της.
• Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.
• Το κόστος κατασκευήςθα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.
• Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.
• Η ανάπτυξη με όρους ESG επιφέρει αλλαγές στον τρόπο επιλογής ακινήτου και διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.
• Η απαιτούμενη ενέργεια ειδικά για αποθήκες ψυχρού φορτίου, πέρα από το κόστος χρήσης της, πιθανά να αντιμετωπίσει και σοβαρά ζητήματα επάρκειας στο άμεσο μέλλον.