Ακίνητα: Η συνεχή άνοδος των τιμών, οι νέες τάσεις… και η Generation Rent που θα κυριαρχήσει

Πρακτικά, σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε κοντά στο 80%, οδεύοντας προς τον διπλασιασμό της τιμής.

Βάσει στοιχεία από τελευταίες μελέτες, το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 8,51% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 24,70% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη (7,81% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 22,68% σε σχέση με δύο χρόνια πριν).

Μια γενιά που δεν θα μπορέσει να αποκτήσει σπίτι εύκολα, η πανδημία... και η βιωσιμότητα

Είναι αλήθεια πως τις προηγούμενες δεκαετίες η απόκτηση ενός σπιτιού για κάθε νέα οικογένεια υπήρξε βασική προτεραιότητα, ενώ υπήρχαν και μεγαλύτερες χρηματοδοτικές δυνατότητες). Οι δυνατότητες σήμερα είναι διαφορετικές όπως και οι τάσεις...

Όπως αναφέρει σε σχετική έρευνα το Παρατηρητήριο Διαμερισμάτων της GEOAXIS, η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία.

Χαρακτηριστικά, η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες.

Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση.

Σύμφωνα με την EUROSTAT, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του βασικού μισθού μεταξύ Ιανουαρίου 2013 και Ιανουαρίου 2023 ήταν +2%, όταν σύμφωνα με το Παρατηρητήριο μας η μέση αύξηση των αξιών παλαιότερων και νεόδμητων διαμερισμάτων στις 5 περιοχές που παρακολουθούμε είναι 49%.

Εργασία από το σπίτι, ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια

Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλε-εργασίας.

Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.

Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές: ESG, νέες τεχνολογίες, βιωσιμότητα

Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές, αναφέρει η σχετική έρευνα.

Έρευνας Δεκαετίας

Χαρακτηριστικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης τα τελευταία 10 χρόνια σε τυπικά διαμερίσματα μέσου ορόφου και δίχως θέα ή άλλα ιδιαίτερα γνωρίσματα. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 85% στα νεόδμητα και 78% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2015, σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Διαμερισμάτων της GEOAXIS

Ετήσιες μεταβολές

Σύμφωνα με τα στοιχεία, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2024 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 8,51% για τα νεόδμητα και 7,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα.

Νεόδμητα Διαμερίσματα (έως 5 ετών)

Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 105τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.267euro/τμ από 4.048euro/τμ, με ετήσια άνοδο 5,41%), και εν συνεχεία κατά σειρά: στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.715euro/τμ από 3.400euro/τμ με ετήσια άνοδο 9,26%), στο Μαρούσι (3.600euro/τμ από 3.304euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,96%), στους Αμπελόκηπους (3.080euro/τμ από 2.795euro/τμ με ετήσια άνοδο 10,20%) και τέλος στο Περιστέρι (2.610euro/τμ από 2.401euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,70%).

Με βάση τα παραπάνω, οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν τη μεγαλύτερη, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Παλαιότερα Διαμερίσματα (35+ ετών)

Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 106 τμ, διάμεσης ηλικίας 44 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.432euro/τμ από 2.235euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,81%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.000euro/τμ από 1.850euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Παλαιό Φάληρο (1.893euro/τμ από 1.751euro/τμ με ετήσια άνοδο 8,11%), στο Περιστέρι (1.588euro/τμ από 1.487euro/τμ με ετήσια άνοδο 6,79%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.562euro/τμ από 1.457euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,21%),

Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Περιστέρι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Μεσοπρόθεσμη Τάση

Η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κλπ). Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.

Μια πρόβλεψη 12 μηνών

Η ασφάλεια που προσφέρει η χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Διαμερισμάτων της GEOAXIS 2024, η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια.

Το rebound των αξιών Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει βέβαιο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο, σε σχέση με την ζήτηση, καταλήγει η έρευνα.