Φοιτητικές κατοικίες: Η άνοδος των τιμών, το ράλι στην Αθήνα και η αναμονή για τα έργα ΣΔΙΤ

Η αύξηση των τιμών ενοικίασης εξακολουθεί να είναι εντυπωσιακή... αν όχι προβληματική, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης φαίνεται να διευρύνεται.

Σύμφωνα με τα δεδομένα της αγοράς, η απουσία νέων κατασκευών προσιτού επιπέδου ενοικίασης και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρούν εξαιρετικά αρνητικά στην προσφορά.

Το επίπεδο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων σε σχέση με πέρσι προσδιορίζεται μεσοσταθμικά στο 15,1% ενώ σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο 91,5%. Ω

Με αυτά τα στοιχεία και σύμφωνα με τις γενικότερες εξελίξεις στην αγορά, οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες και η διάθεση για συγκατοίκηση αποτελούν τις νέες ανερχόμενες τάσεις.

Η εικόνα σε 6 βασικές πόλεις φοιτητών: +115,73% η Αθήνα στην 10ετία

Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στο τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Φοιτητικών Διαμερισμάτων 2024 της Geoaxis, της πρώτης Πιστοποιημένης Εταιρίας Εκτιμητών ακινήτων, που αποτυπώνει την εικόνα σε 6 «φοιτητουπόλεις» της Ελλάδας και ειδικότερα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Βόλο, Κομοτηνή.

Η έρευνα επιβεβαιώνει το γεγονός ότι η Αθήνα αποτελεί την πόλη με τις υψηλότερες και η Κομοτηνή την πόλη με τις χαμηλότερες τιμές ενοικίασης τυπικών, παλαιών, φοιτητικών διαμερισμάτων.

Σε σχέση με 10 χρόνια πριν οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν μεσοσταθμικά σε ποσοστό 91,5% με την Αθήνα να καταγράφει εντυπωσιακή αύξηση κατά 115,73%. Η έρευνα βασίστηκε σε αναζήτηση διαμερισμάτων που προκαλούν το ενδιαφέρον των φοιτητών, ήτοι δυάρια ή γκαρσονιέρες απολύτως τυπικής κατασκευής που δεν ωφελούνται από ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ή εξαιρετικά προνομιακή θέση.

Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν οι εξής: Αθήνα (Ζωγράφου, Πανεπιστημιούπολη, Γουδή, Ιλίσια) / Θεσσαλονίκη (Κέντρο) / Πάτρα (Κέντρο) / Ηράκλειο (Κέντρο) / Βόλος (Κέντρο) / Κομοτηνή (Κέντρο).

Ποια η εικόνα αναλυτικότερα:

Ειδικότερα, την περίοδο 2015 με 2024, στην Αθήνα οι ζητούμενες τιμές από τα 4,8 – 5 ευρώ ανέβηκαν σταδιακά στα 7,4 ευρώ το 2022, στα 9,17 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 10,7 ευρώ/τ.μ. το 2024 κατά μέσο όρο, ήτοι άνοδος 16,68% από πέρυσι και +115% στην δεκαετία.

Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη οι ζητούμενες τιμές από τα 4,8 – 4,9 ευρώ ανέβηκαν σταδιακά στα 6,9 ευρώ το 2022, στα 8,5 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 9,5 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 11,9% από πέρυσι και +93% στην δεκαετία. Στην Πάτρα οι ζητούμενες τιμές από τα 4,6 – 4,7 ευρώ ανέβηκαν σταδιακά στα 6,8 ευρώ το 2022, στα 8,7 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 9,99 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 15% από πέρυσι και +112,5% στην δεκαετία.

Στο Ηράκλειο οι ζητούμενες τιμές από τα 4,65 – 4,85 ευρώ ανέβηκαν σταδιακά προς τα 6,7 ευρώ το 2022, στα 7,77 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 9 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 16,2% από πέρυσι και +86% στην δεκαετία. Στον Βόλο οι ζητούμενες τιμές από τα 4,3– 4,5 ευρώ ανέβηκαν σταδιακά προς τα 5,55 ευρώ το 2022, στα 6,25 ευρώ/τ.μ. το 2023 και στα 8,3 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 16,1% από πέρυσι και +85% στην δεκαετία.

Τέλος, στην Κομοτηνή οι ζητούμενες τιμές από τα 4,9– 5,1 ευρώ ανέβηκαν σταδιακά προς τα 6,4 ευρώ το 2022, στα 7,1 ευρώ/τ.μ. το 2023 και κοντά στα 8 ευρώ/τ.μ. το 2024, ήτοι άνοδος 14,7% από πέρυσι και +56% στην δεκαετία.

Μεσοπρόθεσμη Τάση – Πρόβλεψη

Η διατήρηση της ανόδου των μισθωτικών αξιών των φοιτητικών διαμερισμάτων λόγω περιορισμένης προσφοράς αποτελεί από μόνη της μια πολύ ενδιαφέρουσα εξέλιξη τόσο σε Πανευρωπαϊκό όσο και σε εγχώριο επίπεδο, η οποία θα απασχολεί όλο και περισσότερο εγχώριες ΑΕΕΑΠ και επενδυτές, αναφέρεται σχετικά.

Ηλικίες Φοιτητικών Διαμερισμάτων

Από πλευράς ηλικιών, όπως ήταν αναμενόμενο, τα μεγαλύτερα σε ηλικία φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 53 έτη. Ακολουθούν η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 47 έτη, ο Βόλος με 39 έτη, η Πάτρα με 36 έτη και το Ηράκλειο Κρήτης με 29 έτη. Την μικρότερη διάμεση ηλικία καταγράφει η Κομοτηνή με 21 έτη.

Επιφάνειες Φοιτητικών Διαμερισμάτων

Τα μεγαλύτερα σε επιφάνεια φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στην Αθήνα με διάμεση επιφάνεια τα 52 τ.μ.. Ακολουθούν η Θεσσαλονίκη με 48 τ.μ., ο Βόλος με 47 τ.μ., το Ηράκλειο Κρήτης με 45 τ.μ. και η Κομοτηνή με 42 τ.μ.. Οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες φοιτητικών διαμερισμάτων καταγράφθηκαν στην Πάτρα με 41 τ.μ..

Χαρακτηριστικά Μίσθωσης Φοιτητικών Διαμερισμάτων

- Τα φοιτητικά διαμερίσματα μαζί με τις αποθήκες, τα logistics, τα data centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω COVID-19. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών.

- Σαφώς λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το 2015, καθώς ένα ποσοστό ακινήτων περί το 15-20% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων αναμένουμε να σημειώσει περαιτέρω μείωση λόγω αύξησης του τουρισμού. Ενδεικτικά, στο Γουδί και στου Ζωγράφου είχαμε μια αύξηση εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης της τάξεως του 11,04% και 11,3% αντιστοίχως, σε σχέση με το 2023.

- Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

- Καθώς οι φοιτητές αρχίζουν και επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια και να μειωθεί στην επαρχία.

- Η πλειοψηφία επιλέγει να ενοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίζονται τα έξοδα. Αποτέλεσμα είναι τα μεγαλύτερα διαμερίσματα να εμφανίζουν σταδιακά χαμηλότερο ρίσκο διάθεσης.

- Τα τελευταία χρόνια έχει ενταθεί η προσπάθεια μεγάλων παικτών του real estate να δημιουργήσουν κατοικίες στα πρότυπα «ιδιωτικών φοιτητικών εστιών», καθώς είναι πλέον διαπιστωμένο ότι με την προσφορά επιπρόσθετων υπηρεσιών η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης μπορεί να αποφέρει σημαντικότερα έσοδα.

Ιδιωτικές Φοιτητικές Εστίες

Όπως σημειώνεται, αναπτύσσεται μια νέα αγορά γύρω από ιδιωτικές φοιτητικές εστίες τύπου «all inclusive» όπου τα πλεονεκτήματά της σε σύγκριση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα είναι:

• στην τιμή συμπεριλαμβάνονται όλες οι υπηρεσίες και λογαριασμοί (όπως καθαρισμός, φύλαξη ,ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet και χρήση κοινόχρηστων χώρων),
• η τυποποίηση των διαμερισμάτων και η μοναδική επιλογή της αποδοχής του πλήρους πακέτου παροχών διευκολύνει εξαιρετικά στην διαχείριση,
• η παροχή υψηλής ασφάλειας στους ενοίκους (σύστημα εισόδου με κάρτα, κάμερες, φύλαξη), αξιολογείται ως το σημαντικότερο πλεονέκτημα,
• τα διαμερίσματα είναι πλήρως ανακαινισμένα και επιπλωμένα,
• βρίσκονται πλησίον των σχολών ή πολύ κοντά σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς,
• υπάρχει -σε κάποιες περιπτώσεις- η δυνατότητα ευέλικτης μίσθωσης ανάλογα με την περίοδο φοίτησης, το ποσοστό αυξημένου ενοικίου σε σχέση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα κυμαίνεται μεταξύ 20-40%, ανάλογα την πόλη.
• Καθώς η ποιότητα των υφιστάμενων (κρατικών) πανεπιστημιακών φοιτητικών εστιών θεωρούνται από ανεκτές ως απογοητευτικές, ενώ η αριθμητική ανεπάρκειά τους είναι δεδομένη, τη γρήγορα αναπτυσσόμενη ζήτηση έσπευσαν να εκμεταλλευτούν πολλές ιδιωτικές εταιρίες από όλο το φάσμα της αγοράς real estate (ΑΕΕΑΠ, κατασκευαστικές, επενδυτές, funds, ιδιώτες κ.α.). Η τάση επένδυσης στο συγκεκριμένο κλάδο αναμένεται να ενταθεί σημαντικά.

Αναμένοντας τα ΣΔΙΤ: Μεγάλης σημασίας έργα αλλά ακόμα χρειάζεται ακόμη χρόνος

Τέλος, στην εν λόγω έρευνα γίνεται ιδιαίτερη αναφορά για τις εν εξελίξει προσπάθειες που υπάρχουν σε πρωτοβουλίες ΣΔΙΤ.

Συγκεκριμένα, η κυβέρνηση με τη διαδικασία ΣΔΙΤ (Σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα) έχει αποφασίσει τη δημιουργία νέων ή την ολική ανακαίνιση υφιστάμενων φοιτητικών κατοικιών καθώς και με την είσοδο των ιδιωτικών Πανεπιστημίων θα αυξηθεί το ήδη υπάρχων πρόβλημα της στέγασης των φοιτητών.

Ωστόσο, παρότι τα ΣΔΙΤ αυτά είναι απολύτως αναγκαία, καθώς η εξασφάλιση κατοικίας για τους φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη από αυτή της καταγωγής τους είναι επίπονη, δεν υπάρχει ασφαλής πρόβλεψη για το πότε θα τεθούν σε τροχιά υλοποίησης και στη συνέχεια λειτουργίας.

Όπως αναφέρεται ειδικότερα, οι σχετικές διαδικασίες καθυστερούν για πολλούς λόγους μεταξύ των οποίων είναι:

• το γνωστό εδώ και δεκαετίες πρόβλημα της γραφειοκρατίας που βάζει εμπόδια στον κατασκευαστικό κλάδο,
• η αδυναμία των πανεπιστημίων να τις υποστηρίξουν, μη διαθέτοντας τεχνικές υπηρεσίες
• η ραγδαία αύξηση των α’ υλών και του ενεργειακού κόστους.

Ενδεικτικά, τα Πανεπιστήμια τα οποία έχουν μπει στη διαδικασία διαγωνισμού ή είναι σε πολύ αρχικό στάδιο είναι το Πανεπιστήμιο Δυτικής Μακεδονίας (Κοζάνη, Φλώρινα, Καστοριά, Πτολεμαΐδα), το Πανεπιστήμιο Κρήτης (Ρέθυμνο και Ηράκλειο), το Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης (Αλεξανδρούπολη, Κομοτηνή, Ξάνθη), το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας (Βόλος και Λαμία), το Πάντειο Πανεπιστήμιο (ανακαίνιση κτιρίου πρώην φοιτητικής εστίας).