Πωλήσεις ακινήτων και γραφειοκρατία

Παρά τις προσπάθειες εκσυγχρονισμού και ψηφιοποίησης των διαδικασιών, η γραφειοκρατία είναι η πιο σημαντική παράμετρος που επηρεάζει την αμεσότητα και την ευκολία ολοκλήρωσης των αγοραπωλησιών ακινήτων και ένα οργανωμένο μεσιτικό γραφείο μπορεί να βοηθήσει και να παίξει καταλυτικό ρόλο στην ταχύτητα και την επιτυχή έκβαση μιας μεταβίβασης.

Βασικά Στάδια της Διαδικασίας Αγοραπωλησιών Ακινήτων

Η διαδικασία αγοραπωλησιών ακινήτων στην Ελλάδα περιλαμβάνει μια σειρά από βήματα, καθένα από τα οποία μπορεί να απαιτεί και τη συλλογή και προσκόμιση συγκεκριμένων εγγράφων, τόσο από την πλευρά του πωλητή, όσο και από την πλευρά του αγοραστή. Ας δούμε τα στάδια.

1. Σύναψη συνεργασίας με ένα οργανωμένο μεσιτικό γραφείο που διαθέτει συστάσεις αλλά και εμπειρία στην περιοχή ενδιαφέροντος.
2. Σύναψη συνεργασίας με ένα δικηγόρο, με ειδίκευση στα ακίνητα, για έλεγχο τίτλων, τυχόν βαρών, κλπ.
3. Σύναψη συνεργασίας με έναν μηχανικό για τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου, της κατάστασής του και τυχόν αυθαιρεσιών.
4. Επιλογή συμβολαιογράφου, που συνήθως γίνεται από τον αγοραστή, για τη σύνταξη του συμβολαίου
5. Τέλος, καταχώρηση της πράξης στο Εθνικό Κτηματολόγιο για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Τα ανωτέρω τρία πρώτα βήματα αφορούν και πωλητές και αγοραστές, ενώ τα δύο τελευταία είναι ευθύνη του αγοραστή.

Βασικά δικαιολογητικά για την πώληση ακινήτου

Παρά τις προσπάθειες για την μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, δεν είμαστε ακόμα στα επίπεδα που απολαμβάνουν οι προηγμένες Ευρωπαϊκές χώρες και οι Η.Π.Α. Στην πραγματικότητα ή έγχαρτη γραφειοκρατία διατηρήθηκε και προστέθηκε και η ψηφιακή, όπου μεγάλος όγκος εγγράφων πρέπει να ψηφιοποιηθεί, κυρίως από τους μηχανικούς, και να υποβληθεί στο σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (Τ.Ε.Ε.) για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου. Ας δούμε τα βασικά δικαιολογητικά που πρέπει να ψηφιοποιηθούν :

1. Tίτλοι Ιδιοκτησίας : Οι υπάρχοντες τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου ή οικοπέδου, όπως συμβόλαια αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής κ.λπ.
2. Πιστοποιητικό Κτηματολογίου : α) το Κτηματολογικό Φύλλο, που πιστοποιεί την καταχώρηση του ακινήτου στο Εθνικό Κτηματολόγιο και β) το Κτηματολογικό Διάγραμμα, που παρουσιάζει τα όρια και τις διαστάσεις του ακινήτου ή οικοπέδου.
3. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) : Βεβαιώνει την ενεργειακή κατάσταση του ακινήτου και είναι υποχρεωτικό για όλες τις μεταβιβάσεις, εφόσον πρόκειται για κτίσμα.
4. Βεβαίωση Μηχανικού : Πιστοποιεί ότι το ακίνητο δεν έχει αυθαιρεσίες και ότι έχει κατασκευαστεί σύμφωνα με την οικοδομική άδεια.
5. Πιστοποιητικό Φορολογικής και Ασφαλιστικής Ενημερότητας : Πιστοποιεί ότι δεν υπάρχουν οφειλές προς το Δημόσιο.
6. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων) : Βεβαιώνει ότι έχουν καταβληθεί οι οφειλές ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία πέντε χρόνια.
7. Πιστοποιητικό Απαλλαγής Υποβολής Δήλωσης Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου : Βεβαιώνει ότι δεν απαιτείται υποβολή δήλωσης ΦΜΑ ή ότι έχει υποβληθεί και καταβληθεί ο φόρος.
8. Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας : Περιλαμβάνει πλήθος τεχνικών και νομικών εγγράφων τα οποία παρατίθενται κάτωθι.
   1. Τίτλος Ιδιοκτησίας : Το τελευταίο συμβόλαιο μεταβίβασης ή καταχώρισης του ακινήτου.
   2. Τοπογραφικό Διάγραμμα : Απαιτείται σε ορισμένες περιπτώσεις για την ακριβή περιγραφή του ακινήτου ή οικοπέδου, ειδικά σε περιπτώσεις εκτός σχεδίου πόλεως, καθώς και υποβολή του στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
   3. Οικοδομική Άδεια : Αντίγραφο της οικοδομικής άδειας και τυχόν αναθεωρήσεων ή πρόσθετων αδειών.
   4. Κάτοψη Ορόφων : Σχέδια κατόψεων όλων των ορόφων του κτιρίου, όπως έχουν κατασκευαστεί.
   5. Ηλεκτρομηχανολογικά Σχέδια : Σχέδια των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων του κτιρίου (π.χ., θέρμανση, ψύξη, ύδρευση, αποχέτευση).
   6. Δήλωση Αυθαιρέτων (εφόσον υπάρχουν) : Αν το ακίνητο έχει αυθαίρετες κατασκευές που έχουν τακτοποιηθεί, απαιτείται η υποβολή της δήλωσης τακτοποίησης και του σχετικού παραστατικού πληρωμής του προστίμου.
   7. Πιστοποιητικό Δασικής ή Αρχαιολογικής Υπηρεσίας : αν απαιτείται, βεβαίωση από την αρμόδια αρχή ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει σε δασικές ή αρχαιολογικές εκτάσεις.
   8. Μελέτη / Έκθεση Στατικής Επάρκειας : Σε περίπτωση που απαιτείται, ειδικά αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές.

Γραφειοκρατικές Απαιτήσεις και Προκλήσεις

Όπως φαίνεται παραπάνω, η πληθώρα των απαιτούμενων εγγράφων και των βημάτων για να ανακτηθούν αυτά, οδηγεί σε αυξημένη γραφειοκρατία που συνοδεύεται από μεγάλες καθυστερήσεις αλλά και υψηλά κόστη. Τι έχουμε, λοιπόν, στην Ελλάδα ;

• Χρονοβόρες Διαδικασίες : Η συλλογή των απαιτούμενων εγγράφων μπορεί να διαρκέσει εβδομάδες ή και μήνες.
• Πολυπλοκότητα των νόμων : Η συνεχής αλλαγή και αναθεώρηση των νόμων δυσκολεύει την κατανόηση και εφαρμογή τους από πολίτες, μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, κλπ.
• Έλλειψη Ψηφιοποίησης : Παρά τις προσπάθειες, πολλές διαδικασίες παραμένουν χειρόγραφες και απαιτούν ακόμα και σήμερα φυσική παρουσία.

Ο ρόλος των μεσιτών στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Ένα οργανωμένο μεσιτικό γραφείο που διαθέτει όχι μόνο έμπειρους μεσίτες, αλλά και έμπειρους συνεργάτες μηχανικούς, δικηγόρους και συμβολαιογράφους, σίγουρα δεν μπορεί να πατάξει την γραφειοκρατία, μπορεί όμως να κάνει κάτι πολύ σημαντικό : Μπορεί να σας κερδίσει πολύτιμο χρόνο και χρήμα, είτε είστε πωλητής, είτε αγοραστής.

Και πως γίνεται αυτό ; Γίνεται απλά με την εφαρμογή κάποιων διαδικασιών και προελέγχων που διενεργεί, ώστε να μειωθεί ο χρόνος μιας μεταβίβασης στο ελάχιστο. Δηλαδή, κάθε ακίνητο προς πώληση που εκπροσωπεί ένα σοβαρό μεσιτικό γραφείο, θα έχει ήδη έτοιμα τα περισσότερα δικαιολογητικά που χρειάζονται, ώστε όταν έρθει η ώρα του συμβολαιογράφου να απαιτούνται μόνο λίγες μέρες για την ολοκλήρωση και όχι μήνες. Επίσης, ο μεσίτης που αναλαμβάνει ένα ακίνητο, συμβουλεύει και τον πωλητή για τυχόν ελλείψεις ή διορθώσεις στον φάκελο του ακινήτου του, αλλά και τον αγοραστή για το τι θα περιμένει και πότε, ώστε όλοι να είναι προετοιμασμένοι και να προγραμματιστούν χρονικά για τις υποχρεώσεις τους.

Συμπέρασμα

Η γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει ένα σημαντικό ζήτημα που επηρεάζει την αγορά και η συνεργασία σας με ένα μεσιτικό γραφείο μπορεί να συμβάλει σημαντικά στη μείωση των καθυστερήσεων και την αύξηση της διαφάνειας στις συναλλαγές.

Η YOUR HOME SOLD™ είναι ένα μεσιτικό γραφείο στην Αθήνα, που μέσω των διαδικασιών που ακολουθεί μπορεί να υποσχεθεί στους πελάτες της μειωμένους κατά 70% χρόνους ολοκλήρωσης αγοραπωλησιών ακινήτων.