Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, το affordable living και το παθητικό κτήριο - Τι λένε οι ειδικοί για το real estate σήμερα

Σήμερα, οι προκλήσεις είναι ακόμη πιο σύνθετες σε σχέση αυτές των προηγούμενων δεκαετιών. Η ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες είναι ιδιαίτερα αυξημένη, ενώ την ίδια ώρα οι Έλληνες δυσκολεύονται αρκετά καθώς βλέπουν την συνεχή άνοδο των τιμών.

Αν και το τελευταίο διάστημα τα φώτα της δημοσιότητας έχουν στραφεί σε ζητήματα όπως ο «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός», στο επίκεντρο έρχονται κρίσιμα θέματα για το σύνολο της αγοράς και της κοινωνίας εν τέλει όπως η τεχνητή νοημοσύνη, η τάση του affordable living και η έκδηλη ανάγκη ώστε να υπάρχει βιωσιμότητα και εξοικονόμηση κόστους.

Με αφορμή την 4η Premium Real Estate Expo, το epixeiro.gr συνομίλησε με ειδικούς του κλάδου οι οποίοι ανέδειξαν κάποια από τα παραπάνω κρίσιμα σημεία.

Μεγάλες οι αντιδράσεις με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό; Έχουν δίκιο οι Δήμοι κατά τη γνώμη σας; Το Παθητικό Κτίριο προϋπήρχε του ΝΟΚ. Ωφελείται από αυτόν τώρα;

«Καταρχάς να διορθώσουμε μερικά πράγματα: ο «Νέος» Οικοδομικός Κανονισμός είναι ήδη 12 ετών, άρα όχι και τόσο νέος. Όταν θεσμοθετήθηκε χαρακτηρίστηκε ο πλέον σύγχρονος οικοδομικός κανονισμός στην Ευρώπη. Και τέτοιος ήταν πράγματι. Το αν σήμερα τα κίνητρα που δίνει για καλύτερα κτίρια ξαφνικά ενοχλούν κάποιους δήμους μόνο στο λεκανοπέδιο, είναι απορίας άξιο. Νομίζω πως η αντιπαράθεση είναι λίγο σαν να παίζουμε την κολοκυθιά», σχολιάζει ο κ. Στέφανος Παλλαντζάς, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ και Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Παθητικού Κτιρίου.

Όπως τονίζει: «Το ύψος σε περιοχές μπορεί να καθοριστεί συγκεκριμένα ανεξάρτητα από τον ΝΟΚ με συμφωνία των τοπικών κοινωνιών. Αλλά ειδικά στην Αθήνα όπως σε όλες τις Μεγαπόλεις του κόσμου πρέπει να συζητήσουμε σοβαρά πως θα αναπτυχθεί η πόλη μέχρι το τέλος του αιώνα λαμβάνοντας υπόψη τη πολύ μεγάλη πίεση που θα δεχτεί από μεταναστευτικές ροές ακόμη και εξαιτίας του κλίματος. Και τότε θα πρέπει να είμαστε έτοιμοι να απαντήσουμε αν θα αναπτυχθούμε καθ’ ύψος ή θα φτάσουμε στη Λαμία. Το παθητικό κτίριο ωφελείται διαχρονικά από όλους τους οικοδομικούς κανονισμούς παγκοσμίως γινάτι προσφέρει εγγυημένα το καλύτερο δυνατό κτήριο που μπορεί να έχει κάποιος ως προς την ενεργειακή απόδοση».

Τι σημαίνει παθητικό κτήριο και τι μπορεί να εξοικονομήσει κανείς ετησίως; Πόσο πιο ακριβό είναι σε σχέση με μία συμβατική κατασκευή;

Με απλά λόγια, το Παθητικό Κτήριο λειτουργεί σαν ένα θερμός, που διατηρεί παθητικά το περιεχόμενό του στη σωστή θερμοκρασία, χωρίς τη χρήση ενεργητικής ψύξης ή θέρμανσης. Αυτό σημαίνει εξοικονόμηση ενέργειας μεγαλύτερη από 90% σε σχέση με τη συνήθη κατανάλωση των υφιστάμενων κτηρίων, εξηγεί ο κ. Παλλαντζάς.

«Στατιστικά ξέρουμε ότι το κόστος μπορεί να είναι έως και 10% ακριβότερο από ένα συμβατικό Α+. Όμως αυτό μειώνεται όσο πιο έμπειρη είναι η ομάδα σχεδιασμού. Ακόμη όμως και ένα ελαφρά αυξημένο κόστος αποσβένεται εύκολα και γρήγορα με την εντυπωσιακή εξοικονόμηση κατά τη χρήση. Όπως θα αναφέρουμε και στο Premium Estate Forum, το παθητικό κτήριο καταναλώνει έως και 10 φορές λιγότερο από ένα αντίστοιχο σημερινό κτήριο ή έως και 6 φορές από ένα καινούργιο Α+ κατά ΚΕΝΑΚ, πράγμα που σημαίνει πως η απόσβεση μπορεί να είναι και κάτω από 5 χρόνια χρήσης. Επιπλέον όφελος προκύπτει και από την δραστικά μειωμένη ανάγκη συντήρησης του κτηρίου λόγω της πλήρους θωράκισης του κελύφους και των μικρών και απλών συστημάτων. Και προσέξτε κάτι σημαντικό: το παθητικό κτήριο προσφέρει επακριβώς ότι υπόσχεται. Αυτό είναι και το μεγάλο του πλεονέκτημα, σε αντίθεση με το μεγάλο performance gap που παρατηρείται σε όλα τα κτήρια που σχεδιάζονται με τον εθνικό κανονισμό».

Μπορούν να γίνουν παρεμβάσεις για εξοικονόμηση κόστους και σε παλαιότερα κτήρια;

Κατά τον κ. Παλλαντζά - ο οποίος ασχολείται για σχεδόν είκοσι χρόνια με έργα κτιρίων κατοικιών, στα οποία έδωσε προτεραιότητα στην πολύ χαμηλή κατανάλωση ενέργειας και την εφαρμογή φιλικών προς το περιβάλλον τεχνολογιών - μπορούν να γίνουν παρεμβάσεις για εξοικονόμηση κόστους σε υφιστάμενα κτήρια.

«Αυτές οι παρεμβάσεις μπορεί να περιλαμβάνουν την αναβάθμιση του συστήματος θέρμανσης και ψύξης, την εγκατάσταση μόνωσης, τη χρήση ενεργειακά αποδοτικών φωτιστικών σωμάτων, την αναβάθμιση των παραθύρων και άλλες βελτιώσεις που μειώνουν την ενεργειακή κατανάλωση του κτηρίου. Με αυτές τις παρεμβάσεις, μπορείτε να βελτιώσετε την ενεργειακή απόδοση του υφιστάμενου κτηρίου σας έως και 10 φορές και να μειώσετε σημαντικά το κόστος λειτουργίας του. Σε συνδυασμό δε με τη χρήση ΑΠΕ για την παραγωγή ενέργειας μπορείτε να μηδενίσετε τόσο το ενεργειακό σας αποτύπωμα όσο και τις εκπομπές ρύπων», υπογραμμίζει.

Το κόστος απόκτησης - ενοικίασης κλπ. ενός ακινήτου ίσως είναι απαγορευτικό για νεότερες γενιές. Τι λύσεις μπορούν να υπάρξουν ώστε να δημιουργηθούν βιώσιμες συνθήκες;

'Όπως σημειώνει ο κ. Ηλίας Μανούκας, Διευθυντής Επενδύσεων της Bollman Group Hellas, σε πολλές χώρες της Ευρώπης, όπως θα δούμε και στο Real Estate Forum, το πρόβλημα της υπερβολικής αύξησης των τιμών στα ακίνητα σε συνδυασμό με την αύξηση του κόστους της ενέργειας και των τροφίμων δεν επηρεάζει πια μόνο τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας αλλά και ένα μεγάλο μέρος της μεσοαστικής τάξης του οποίου τα εισοδήματα είναι από την μια τέτοια ώστε να μην δικαιούνται κοινωνική κατοικία και από την άλλη τόσο χαμηλά ώστε να αδυνατούν να στεγαστούν υπό τις παρούσες συνθήκες της αγοράς».

Υπογραμμίζει ειδικότερα πως «για την εξομάλυνση της κατάστασης θα πρέπει καταρχάς να καθοριστούν οι κοινωνικές ομάδες ποιες έχουν προτεραιότητα καθώς και ποια εργαλεία θα χρησιμοποιηθούν. Για τις ομάδες των νεαρών ζευγαριών, ηλικιωμένων, ατόμων με ειδικές ανάγκες, κ.λπ.. των οποίων τα εισοδήματα είναι χαμηλά, το κράτος δεν μπορεί ούτε να τους παρέχει ως developer και ιδιοκτήτης των ακινήτων χαμηλά ενοίκια αλλά ούτε μπορεί να τους παρέχει χαμηλότοκα δάνεια και επιδοτήσεις για την αγορά, κατασκευή ή ανακαίνιση κατοικιών. Η προσφορά θα μπορέσει να προέλθει από τον ιδιωτικό τομέα, από συμπράξεις του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα (ΣΔΙΤ) και μέσω του προγράμματος "Κοινωνικής Αντιπαροχής"».