​Κίνδυνοι για τα νοικοκυριά: Το εισόδημα, τα επιτόκια δανείων... και οι τιμές των ακινήτων

Μπορεί ο επικεφαλής της ΤτΕ, κ. Γιάννης Στουρνάρας να έχει δηλώσει - κατά την εκτίμηση του - πως τα επιτόκια στην Ευρωζώνη έχουν «πιάσει ταβάνι» και η αποκλιμάκωση ξεκινά από τα μέσα της επόμενης χρονιάς, τα «απόνερα» από τις αυξήσεις που έλαβαν χώρα από τον Ιούλιο του 2022 είναι ορατά...

Πιο αναλυτικά, το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα των δανείων προς τα νοικοκυριά αυξήθηκε κατά 207 μονάδες βάσης (Σεπτέμβριος 2023: 6,1%, Ιούλιος 2022: 4,0%), αντανακλώντας τη σύσφιγξη της νομισματικής πολιτικής στη ζώνη του ευρώ.

Η μεγαλύτερη επιρροή στα μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια

Η αύξηση αυτή ήταν πιο αισθητή στα μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια. Ειδικότερα, το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων με διάρκεια άνω των πέντε ετών αυξήθηκε κατά 226 μονάδες βάσης (Σεπτέμβριος 2023: 4,4%, Ιούλιος 2022: 2,2%), ενώ στα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια από ένα έως πέντε έτη αυξήθηκε μόνο κατά 127 μονάδες βάσης (Σεπτέμβριος 2023: 5,2%, Ιούλιος 2022: 3,9%).

Κατ’ αντιστοιχία, η αύξηση στο μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα των καταναλωτικών και λοιπών δανείων προς τα νοικοκυριά διαμορφώθηκε ανάλογα με τη διάρκεια του δανείου (69 μονάδες βάσης για δάνεια με διάρκεια έως ένα έτος, 118 μονάδες βάσης για τα δάνεια με διάρκεια άνω του ενός έτους και έως πέντε έτη, και 170 μονάδες βάσης για τα δάνεια με διάρκεια άνω των πέντε ετών).

Οι δαπάνες για τόκους ως ποσοστό του μέσου ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών παρουσίασαν για τα στεγαστικά δάνεια σημαντική αύξηση το 2023 εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων των υφιστάμενων δανείων, ενώ έμειναν σχεδόν αμετάβλητες για τα καταναλωτικά και λοιπά δάνεια. Ωστόσο, το μέσο ετήσιο υπόλοιπο των δανείων προς τα νοικοκυριά ως ποσοστό του μέσου ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματός τους μειώθηκε περαιτέρω χάρη στη μείωση του μέσου υπολοίπου των δανείων προς τα νοικοκυριά και στην αύξηση του μέσου ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών

Κίνδυνος εισοδήματος για τα νοικοκυριά

Η εξέλιξη του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών αποτελεί βασικό προσδιοριστικό παράγοντα για την ευχέρεια εξυπηρέτησης των δανειακών τους υποχρεώσεων.

Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία των τριμηνιαίων μη χρηματοοικονομικών λογαριασμών των θεσμικών τομέων που καταρτίζει η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 11,3% το α΄ τρίμηνο του 2023 σε ετήσια βάση, ενώ το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά 5,8% ως συνέπεια του πληθωρισμού.

Η αύξηση του ονομαστικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών την εν λόγω περίοδο αποδίδεται κυρίως στη θετική συμβολή του εισοδήματος των αυτοαπασχολούμενων, η σημαντική άνοδος του οποίου μπορεί να αποδοθεί στην ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας και ενδεχομένως στη μετακύλιση του υψηλού πληθωρισμού στις τιμές των υπηρεσιών των ελεύθερων επαγγελματιών. Θετική ήταν επίσης η συμβολή του εισοδήματος εξαρτημένης εργασίας, η άνοδος του οποίου αποδίδεται πρωτίστως στην αύξηση της απασχόλησης και δευτερευόντως στην άνοδο των αμοιβών εξαρτημένης εργασίας ανά απασχολούμενο.

Παράλληλα, η αγορά εργασίας εξακολούθησε να παρουσιάζει βελτίωση με το ποσοστό ανεργίας να υποχωρεί στο 10,0% το Σεπτέμβριο του 2023. Επίσης, θετική εξέλιξη αποτελεί η μείωση του ποσοστού ανεργίας των νέων ηλικίας έως 24 ετών σε 19,4%.

Κίνδυνος τιμών κατοικιών για τα νοικοκυριά: Αυξητικές οι τάσεις, θετικές οι προοπτικές... αλλά στην Ευρώπη έχει ξεκινήσει η διόρθωση

Όπως περιγράφει η ΤτΕ, η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε και το α΄ εξάμηνο του 2023. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2023 κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,8% το 2022.

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 14,1%.

Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και πιο συγκεκριμένα στη Θεσσαλονίκη (16,4%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (14,6%), οι οποίοι υπερβαίνουν τον αντίστοιχο μέσο ρυθμό αύξησης για το σύνολο της χώρας.

Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και την παγκόσμια οικονομία.

«Ατμομηχανή« το ενδιαφέρον από το εξωτερικό

Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά.

Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη συγκεκριμένων κατηγοριών νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες) (π.χ. πρόγραμμα «Σπίτι μου» – βλ. Πλαίσιο ΙΙ.1) για την απόκτηση κατοικίας αναμένεται να συμβάλουν στην τόνωση της ζήτησης, ενώ αντίστοιχες πρωτοβουλίες για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα «Ανακαινίζω» - «Εξοικονομώ») αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος.

Ωστόσο, επισημαίνεται ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων σε πολλές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης αναφορικά με τον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις.

«Ακόμα δεν έχουμε φτάσει τα ιστορικά υψηλά προ κρίσης»

Επιπροσθέτως, επισημαίνεται ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ακόμη από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν τη δημοσιονομική κρίση. Με βάση το δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το έτος 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017 (59). Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 90,6 το β΄ τρίμηνο 2023, υπολειπόμενος κατά 11,1% από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.

Σύμφωνα με την ΤτΕ, αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 98,5 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου 2023, έναντι 94,8 το δ΄ τρίμηνο του 2022. 24 Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει σημαντικά χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει ιστορικά (124,3, γ΄ τρίμηνο 2011). Παρά την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, η Ελλάδα κατατάσσεται στη δυσμενέστερη θέση μεταξύ των χωρών της Ευρώπης σε ό,τι αφορά το κόστος στέγασης. 25 Πιο συγκεκριμένα, το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε 34,2% για το 2022, έναντι 19,9% κατά μέσο όρο για την Ευρώπη των 27.

Ομοίως, ο δείκτης υπερβολικής επιβάρυνσης λόγω κόστους στέγασης λαμβάνει για την Ελλάδα την υψηλότερη τιμή μεταξύ των χωρών της ζώνης του ευρώ, καθώς για το έτος 2022 το 27% του πληθυσμού της χώρας επωμίστηκε κόστος στέγασης που αναλογούσε σε ποσοστό άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του, όταν το αντίστοιχο ποσοστό πληθυσμού στη ζώνη του ευρώ διαμορφώθηκε σε 9,4%.

Η θέση της Ελλάδας στην κατάταξη επηρεάζεται από το χαμηλό κατά κεφαλήν εισόδημα σε σχέση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, καταλήγει η ΤτΕ.