Ακίνητα: Γιατί θα ανέβουν εκ νέου οι τιμές - απαιτούνται 45 δισ. ευρώ επενδύσεις σε οικιστικά

Η εν λόγω προσαρμογή θα εξασφαλίσει εναρμόνιση της μεσομακροπρόθεσμης πορείας των τιμών κατοικιών με αυτή του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών.

Αυτή είναι η εκτίμηση της τελευταίας ανάλυσης της ΕΤΕ αναφορικά με την πορεία της ελληνικής αγοράς οικιστικών ακινήτων που συνεχίζει να κινείται με ιδιαίτερα υψηλές στροφές, κάτι που οφείλεται σε πολλούς λόγους.

Συγκεκριμένα, η μέση τιμή κατοικιών να αυξάνεται κατά 14,5% ετησίως το 1ο τρίμηνο του 2023, που είναι ο ισχυρότερος ρυθμός εδώ και τουλάχιστον 30 χρόνια, σύμφωνα με την ΕΤΕ.

Η ξέφρενη πορεία πάντως συνεχίζεται: Βάσει των τελευταίων προσωρινών στοιχείων της ΤτΕ, εκτιμάται ότι το β΄ τρίμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 13,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022

Ακόμη πιο ψηλά

Όπως η εξηγεί η ΕΤΕ, οι τρέχουσες τάσεις αλλά και τα βασικά ευρήματα της ανάλυσης επιβεβαιώνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε πιο πρώιμο σημείο του κύκλου ανάκαμψης, σε σύγκριση με τις περισσότερες χώρες της Ευρωζώνης που παρέμειναν σε έντονα ανοδική τροχιά για τουλάχιστον μια δεκαετία, με αρκετές να έχουν εισέλθει σε φάση διόρθωσης, λόγω της αύξησης των επιτοκίων και της επιβράδυνσης της οικονομικής δραστηριότητας.

Οι ενδείξεις υπερβάλλουσας ζήτησης – τουλάχιστον όσον αφορά άμεσα εμπορεύσιμα ακίνητα – και το αυξημένο κόστος κατασκευής προοιωνίζουν ανθεκτική ανοδική τάση στις τιμές, σε ορίζοντα τουλάχιστον διετίας, παρά τις προκλήσεις που θέτει το νέο επιτοκιακό περιβάλλον διεθνώς

Πώς διαμορφώθηκε η σημερινή εικόνα - οι κυριότεροι παράγοντες που στήριξαν την ενδυνάμωση της ζήτησης τα τελευταία χρόνια είναι οι ακόλουθοι.

Σύμφωνα με την ίδια ανάλυση εντοπίζονται 8 βασικοί λόγοι. Αναλυτικά:

• Η επιταχυνόμενη οικονομική ανάκαμψη ενίσχυσε το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, την εμπιστοσύνη, και τη διάθεσή τους για διενέργεια σημαντικών δαπανών που είχαν ανασταλεί λόγω αβεβαιότητας τα προηγούμενα χρόνια. Συγκεκριμένα, το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 18,7%, σωρευτικά, το 2018-22 (συμπερ. της συρρίκνωσής του το 2020, λόγω της εκδήλωσης της πανδημίας), μετά από σωρευτική μείωση 33,0% το 2010-17 (+11,0% και -33,6%, αντίστοιχα, σε αποπληθωρισμένους όρους).
• Τα υψηλά αποθέματα ρευστότητας, που αποτυπώνονται και στην ανοδική τροχιά των καταθέσεων, ώθησαν τις αγορές ακινήτων με ίδια κεφάλαια. Είναι ενδεικτικό ότι οι καταθέσεις των νοικοκυριών βρέθηκαν σε υψηλό σχεδόν 12 ετών, ύψους €143 δισ., τον Ιούλιο του 2023, αυξημένες κατά σχεδόν €40 δισ. την τελευταία 5ετία. Ομοίως, ένα μέρος των αγορών ακινήτων χρηματοδοτήθηκε και από το υψηλό απόθεμα μετρητών που είχε συσσωρευθεί κατά τη διάρκεια της κρίσης. Το εν λόγω απόθεμα μετρητών συρρικνώθηκε κατά €30 δισ. σε σχέση με το υψηλό των €50 δισ. κατά το 2015, συνεισφέροντας στην αύξηση των καταθέσεων καθώς και στη χρηματοδότηση σημαντικών δαπανών (συμπερ. αγορών ακινήτων), κυρίως από τα νοικοκυριά. Μάλιστα, εκτιμάται ότι η χρηματοδότηση με ίδια κεφάλαια αντιστοιχεί σε άνω του 60% των συναλλαγών ακινήτων τα τελευταία χρόνια (συμπερ. των αγορών που σχετίζονται με άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ)).
• Η ανάκαμψη των εκταμιεύσεων νέων στεγαστικών δανείων χρηματοδότησε τις υπόλοιπες συναλλαγές στην αγορά κατοικιών. Συγκεκριμένα, οι νέες ακαθάριστες χορηγήσεις δανείων (δηλ. πριν την αφαίρεση αποπληρωμών υφιστάμενων δανείων) διπλασιάστηκαν σε περίπου €1,0 δισ. ετησίως το 2021-22 – σε σύγκριση με ετήσιο μ.ο. €0,6 δισ. το 2015-20 – χρηματοδοτώντας περίπου 40% των συναλλαγών στην αγορά τα τελευταία 2 χρόνια. Σχεδόν 10 χιλ. ενυπόθηκα δάνεια που σχετίζονται με οικιστικά ακίνητα εκταμιεύθηκαν ετησίως το 2021-22. Η ζήτηση στεγαστικών δανείων υποστηρίχθηκε από τη μείωση των ονομαστικών επιτοκίων δανεισμού μέχρι τα τέλη του 2021, ενώ η πτώση των πραγματικών επιτοκίων ήταν ακόμη πιο έντονη το 2022 και τους πρώτους μήνες του 2023, λόγω του υψηλού πληθωρισμού.
• Παρά τη συσταλτική μεταβολή της νομισματικής πολιτικής από την ΕΚΤ από τα μέσα του 2022, οι συνθήκες δανεισμού εγχωρίως παρέμειναν υποστηρικτικές. Η απόκλιση των επιτοκίων των νέων στεγαστικών δανείων έναντι του μ.ο. της Ευρωζώνης συρρικνώθηκε το 2ο εξάμηνο του 2022 και το 1ο εξάμηνο του 2023, προσεγγίζοντας χαμηλό 7ετίας (0,35% τον Μάιο-Ιούνιο του 2023), λόγω της ανταγωνιστικής τιμολόγησης από τις ελληνικές τράπεζες.

• Οι ΑΞΕ σε οικιστικά ακίνητα (συμπερ. των εισροών που σχετίζονται με το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα») εκτινάχθηκαν σε σχεδόν €3,5 δισ., σωρευτικά, το 2018-22, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 1/4 των συνολικών συναλλαγών οικιστικών ακινήτων της περιόδου.
• Η μείωση της φορολογίας ακίνητης περιουσίας επίσης ενίσχυσε τη ζήτηση, ύστερα από μια δεκαετία σημαντικής αύξησης που επέτεινε την κάμψη στην οικιστική αγορά. Συγκεκριμένα, τα έσοδα από τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) μειώθηκαν κατά περίπου 25% το 2018-22, λόγω της μεσοσταθμικής μείωσης του μέσου φορολογικού συντελεστή κατά σχεδόν 40%.
• Η εντεινόμενη ζήτηση για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις που σχετίζονται με τον τουρισμό αύξησε τα ποσοστά πληρότητας, τα ενοίκια και τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα από ιδιώτες αλλά και επενδυτές (π.χ. Blueground). Εκτιμάται ότι περίπου 150 χιλ. ακίνητα είναι σήμερα διαθέσιμα – μέσω των δημοφιλέστερων διαδικτυακών πλατφορμών – για βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα, συρρικνώνοντας ανάλογα το απόθεμα των κατοικιών προς πώληση ή μακροχρόνια ενοικίαση.
• Έργα υποδομών και ανάπλασης που είτε υλοποιήθηκαν πρόσφατα ή βρίσκονται υπό κατασκευή/σχεδιάζονται για τα επόμενα χρόνια, σε περιφερειακό και τοπικό επίπεδο, όπως η επέκταση του δικτύου του Μετρό στην Αθήνα, η λειτουργία του Μετρό στη Θεσσαλονίκη, η κατασκευή νέων αυτοκινητοδρόμων, η αναβάθμιση σιδηροδρομικών γραμμών και λιμένων, και άλλα μεγάλα έργα αποκατάστασης και ανάπλασης αστικών ή τουριστικών περιοχών (π.χ. Ελληνικό), ενσωματώνονται επίσης σταδιακά στις αποτιμήσεις των ακινήτων.

+7% στις τιμές τη διετία 2023-24

Συμπερασματικά, δεδομένης της εξισορρόπησης της αγοράς το 2022 και της εμφάνισης, μάλιστα, κάποιων ενδείξεων υπερβάλλουσας ζήτησης, η μετακύλιση του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών, επεξηγώντας περίπου το 60% της ανατίμησης κατά το 1ο τρίμηνο του 2023.

Σύμφωνα με την ΕΤΕ, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και η ανθεκτική ζήτηση αναμένεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών κατοικιών βραχυπρόθεσμα, οδηγώντας – για πρώτη φορά σε μια δεκαετία – το λόγο του δείκτη τιμών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα άνω του μ.ο. της Ευρωζώνης στα τέλη του 2023 και το 2024.

Σήμερα, εκτιμάται πως η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35 χιλ. κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, κυμαινόμενη ελαφρώς υψηλότερα της προσφοράς, δημιουργώντας προσωρινά υπερβάλλουσα ζήτηση περίπου 30 χιλ. κατοικιών το 2023-24. Σε συνδυασμό με την αρκετά σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αναμένεται να οδηγήσουν σε μέση άνοδο των τιμών κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως την ίδια περίοδο.