Logistics: Οι νέοι αποθηκευτικοί χώροι, οι αποδόσεις, τα ενοίκια και οι τάσεις του 2023

Τα σημαντικά projects και τα «πράσινα» κτήρια

Μεγάλης κλίμακας έργα ξεκινούν ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, που ενισχύουν το ρόλο της χώρας στην παγκόσμια εφοδιαστική αλυσίδα, με σημαντικότερα το Εμπορευματικό και Διαμετακομιστικό Κέντρο στο Θριάσιο, το πρώτο Logistics Park στην Ελλάδα και την ανάπτυξη και αξιοποίηση του χώρου του πρώην Στρατοπέδου «Γκόνου» στη δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης.

Οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ και οι θεσμικοί επενδυτές, αφοσιωμένοι στην επενδυτική τους στρατηγική ενισχύουν συνεχώς τη θέση τους σε νεόδμητα κτίρια Logistics υψηλών προδιαγραφών, πιστοποιημένα σύμφωνα με τα κριτήρια της πράσινης και βιώσιμης ανάπτυξης.

Επιπλέον 180.000 τ.μ. αποθηκευτικών χώρων το 2023

Έτσι εντός του 2022 ξεκίνησαν ή ολοκλήρωσαν μια σειρά στοχευμένων επενδύσεων που αφορούν μεγάλα σύγχρονα συγκροτήματα αποθηκών ξηρού και ψυχρού φορτίου. Ως αποτέλεσμα, περίπου 180.000 τ.μ. νέων αποθηκευτικών χώρων θα προστεθούν στο υφιστάμενο απόθεμα στα μέσα του 2023, με επιπλέον 100.000 τ.μ. μέχρι το τέλος του 2024.

Την ίδια ώρα, σε ετήσια έρευνα της CPS αναδεικνύεται το γεγονός ότι 1 στους 2 (56%) εκτιμά πως το ενδιαφέρον παραμένει σε υψηλά επίπεδα, ένα 26% «βλέπει» ακόμη πιο ζωηρό ενδιαφέρον, ενώ μόλις το 18% θεωρεί πως θα είναι χαμηλότερο το 2023.

Αξίζει να αναφερθεί επίσης πως στελέχη της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν επίσης ότι κάθε μεγάλη νέα αποθήκη είναι βέβαιο ότι θα εξασφαλίσει τους ενοικιαστές της αρκετούς μήνες πριν από τη λειτουργία της, ωθώντας τις αξίες και τα ενοίκια σε υψηλότερα επίπεδα.

Στο επίκεντρο το Θριάσιο

Πρωταγωνιστικό ρόλο παίζει το Θριάσιο, που συγκεντρώνει πάνω από το 60% των νέων συμβάσεων μίσθωσης σε τιμές που παραμένουν γύρω στα € 5/τ.μ./μήνα για προνομιακά ακίνητα και ακολουθούν η Θεσσαλονίκη, τα Μεσόγεια και τα Οινόφυτα.

Ωστόσο, περαιτέρω αύξηση των ενοικίων είναι αβέβαιη καθώς οι εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντική συμπίεση των περιθωρίων κέρδους τους λόγω της αύξησης των λειτουργικών εξόδων και του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους.

Μικρή κάμψη στις αποδόσεις - ποιοι οι παράγοντες

Οι αποδόσεις του κλάδου συνεχίζουν να συμπιέζονται και κινούνται πλέον σε επίπεδα 7% - 7,5% στις πιο ανεπτυγμένες αγορές σε αντίθεση με τα επίπεδα του 8% - 8,5% που αποτυπώθηκαν το 2021, και αρκετά μακριά από τις διψήφιες αποδόσεις που εξασφάλισαν οι επενδυτές που τοποθετήθηκαν στην αρχή του ανοδικού κύκλου.

Παρόλα αυτά το επίπεδο των αποδόσεων είναι υψηλότερο από αυτό των αντίστοιχων Ευρωπαϊκών αγορών ενισχύοντας το επενδυτικό ενδιαφέρον μη εγχώριων επενδυτών.

Συγχρόνως, το κόστος της γης για τα Logistics έχει εκτοξευθεί. Στο Θριάσιο, την περιοχή που συγκεντρώνει τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων αναπτύξεων, το κόστος γης έχει αυξηθεί σημαντικά σε βαθμό που αντιστοιχεί στα 4/5 της συνολικής επένδυσης.

Ένας άλλος δυσμενής παράγοντας είναι το κόστος κατασκευής το οποίο έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλά επίπεδα. Ως αποτέλεσμα των αυξήσεων των τιμών των πρώτων υλών, το κόστος κατασκευής νέων χώρων Logistics έχει αυξηθεί πάνω από 30%, από € 450/τ.μ. σε € 600/τ.μ.

Συνεκτιμώντας τα παραπάνω και σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της CPS, η πλειοψηφία των μεσιτών και εκτιμητών που συμμετείχαν θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης θα παραμείνουν σταθερές το 2023.

Ανοδικές τάσεις αναμένονται σε ορισμένες τοπικές αγορές της Αττικής καθώς και στη Θεσσαλονίκη, ενώ χαμηλότερες τιμές θα καταγραφούν σε κάποιες άλλες περιοχές.

Η αγορά των Logistics αποτελεί σαφή επιλογή των επενδυτών με σαφή ανοδική τάση και έντονο πλέον ανταγωνισμό που απαιτεί κατάλληλη προετοιμασία και «έξυπνες» κινήσεις που θα μπορέσουν να υποστηρίξουν τον ανερχόμενο ρόλο της χώρας ως διαμετακομιστικό κόμβο αλλά και την υπερβάλλουσα ζήτηση που δεν έχει εξομαλυνθεί στην μετά Covid εποχή.